【ボロノイ分割】地価公示を時系列ではなく地理空間分析で読む

記事タイトルの「ボロノイ分割」は後ほど説明させていただきますが、
まずは、土地価格の基本となる「地価公示」「地価調査」について、簡単に説明しておきます(既にご存知の方は読み飛ばし手いただいても構いません)

１．地価公示と地価調査
２．ボロノイ分割とは
３．地価公示×ボロノイ分割
４．実務上の視点
５．まとめ

１．地価公示と地価調査

〇地価公示

国(国土交通省/土地鑑定委員会)が毎年１月１日を価格時点とし、標準となる地点(標準地)の「正常な価格」を公示

〇地価調査

地価調査制度は、上記の地価公示制度とともに地価の公的評価体系をなすもの
都道府県(知事)が毎年７月１日を価格時点とし、基準地の「正常な価格」を公示

	地価公示	地価調査
根拠法	地価公示法	国土地利用計画法
調査・公表主体	国土交通省　土地鑑定委員会	都道府県知事
基準日	毎年１月１日	毎年７月１日
目的	・一般の土地取引の指標・公共事業用地取得価格の算定基礎・適正な地価形成に寄与	・適正な地価形成に寄与・公示価格の補完
対象地点	主に都市計画区域内約２万６千地点	都市計画区域外も含む約２万１千地点
公表時期	毎年３月下旬頃	毎年９月頃

(不動産情報ライブラリより)

しかしながら、上記の「地価公示」「地価調査」は代表的な地点である「点」で示されるため、
例えば、自身が所有している土地が「複数の点の間」にあるような場合、どの地点を指標・参考とすればいいか悩むことがあります。
(また、職業専門家である不動産鑑定士が鑑定評価書を作成する際も、評価基準上「～公示価格を規準としなければならない」とあり、付近や用途的な同一性を表す地価公示等を基に比準した「規準価格」を記載しなければならず、では「どの地点を採用するか？」といった問題が生じてくる場合があります。)

２．ボロノイ分割とは

ボロノイ分割は、地理空間分析・地理情報科学的には「各点に最も近い領域で平面を分割する方法」ですが、ややイメージしづらい方が多いかもしれません。細胞みたいな感じです、、、、、

・与えられた複数の基準点に対し、その点に最も近い範囲を領域として分割する手法
・都市計画や商圏分析など、距離ベースの空間モデルで使われるケースが多い
・視覚的、直感的に把握できるため「基準点の影響範囲」を把握する際の比喩として有効

身近な例で考えてみましょう。
たとえば コンビニエンスストア。
ある街にコンビニが3軒あったとして、多くの人は普通「一番近いコンビニ」に行きますよね？。(私はセブンイレブンしか行かないから、遠くてもセブイレに行く！とかは考慮外でお願いします)

すると自然に、

このエリアの人はA店
このエリアの人はB店
このエリアの人はC店

に行くことになります。この「近いほうに分ける」区分けがそのままボロノイ分割の考え方です。
言ってしまえばこのコンビニの「縄張り」みたいなものです。

すなわち、地価公示等の公的土地価格の情報に適用すれば、同様に「このエリアはここの標準地(基準地)が代表している」と解釈することができる図を作れるわけです。

３．地価公示×ボロノイ分割

国土交通省が保管する令和7年度の地価公示データ（大阪府）を用いてボロノイ分割を行った例が以下のようになります。

地価公示をボロノイ分割で地理空間的に解釈すると、
・各地価公示地点は「代表点」であり、その周辺の土地価格を近似的に表現している
・地価公示地点が密に配置されている都心部では精度が高い（上記の例では、大阪市北区など）
・地点が疎な郊外や山間部では、一つの標準地が広い範囲を代表してしまうため精度が粗くなる。

Warning

実務的には「公示価格が示すのはあくまで代表的な地点の点的情報であり、必ずしもその他・周辺の個別の土地価格を正確に表すわけではない」ことはご留意ください